در این مقاله قصد داریم تا به موضوع تخلیه ملک بپردازیم. قرارداد اجاره قراردادی است که در آن موجر در ازای مالی که از مستاجر دریافت می‌کند برای یک مدت مشخص منافع ملکش را به مالکیت مستاجر در می‌آورد.  موقعیتی را تصور کنید که قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و مستاجر ملک را تخلیه نمی‌کند. در این صورت قانون راه‌حل‌هایی را پیش بینی کرده است که به آن خواهیم پرداخت.

منبع : تخلیه ملک 

قدم اول برای تخلیه ملک

همان طور که اشاره شد قرارداد اجاره دارای مدت می‌باشد. به عبارت دیگر این قرارداد یک قرارداد موقت است و قید کردن مدت زمان در آن از شرایط اساسی صحت قرارداد به شمار می‌رود. بنابراین زمانی که این مدت به پایان می‌رسد موجر از مستاجر می‌خواهد که مورد اجاره را تخلیه کند. در اغلب موارد مستاجر بعد از پایان مدت بدون هیچ گونه درگیری و اختلافی ملک را تخلیه می‌کند اما در مواردی نیز این امکان وجود دارد که مستاجر از تخلیه خودداری نماید. در این صورت موجر می‌تواند از راه حل‌های قانونی برای دسترسی مجدد به ملک خودش استفاده کند.

توصیه می‌کنیم مقاله قرارداد اجاره را مطالعه نمایید.

قدم دوم برای تخلیه ملک

در سه صورت موجر می‌تواند از طریق قانون اقدام به تخلیه ملکش نماید. همانطور که پیشتر اشاره شد حالت اول مربوط می‌شود به موقعیتی که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند. حالت دوم مربوط است به موقعیتی که مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
در مورد سوم با موقعیتی روبه‌رو هستیم که مستاجر بر خلاف مفاد قرارداد اجاره کاری را انجام داده باشد.

همچنین اگر طرفین قرارداد اجاره قرارداد خود را طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تنظیم کرده باشند در این صورت اگر مستاجر بعد از پایان مدت اجاره ملک را تخلیه نکرد مطابق ماده ۳ این قانون موجر باید به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تخلیه ملک را تسلیم نماید.

در صورت تحقق این موقعیت‌ها موجر می‌تواند از طریق اقدام قضایی مورد را پیگیری نماید.

مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه

مطابق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در صورتی که قرارداد اجاره عادی باشد توسط ۲ نفر از افرادی که هر دو طرف به آن‌ها اعتماد دارند تحت عنوان شاهد گواهی اخذ می‌گردد. در صورتی که ملک مورد اجاره برای سکونت باشد موجر باید درخواست تخلیه عین مستاجره را به شورای حل اختلاف ببرد در صورتی که اگر ملک مورد اجاره کاربری تجاری داشته باشد و از مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی تبعیت کند موجر باید درخواست تخلیه عین مستاجره را به دادگاه محل وقوع ملک ببرد.

اجرت‌المثل تصرف غیر مجاز مستاجر

در صورتی که بعد از پایان مدت قرارداد اجاره مستاجر ملک موجر را تخلیه نکند تصرف او یک تصرف غیرمجاز است و باید اجرت‌المثل ایام تصرف را به موجر بپردازد. حال اینکه این اجرت‌المثل به چه شکل پرداخت می‌شود ممکن است در قرارداد مابین طرفین مورد توافق واقع شده باشد. در این صورت مطابق قرارداد عمل می‌شود. اما اگر طرفین قرارداد اجاره توافقی با یکدیگر نداشته باشند با توجه به اینکه تصرف مستاجر شامل احکام غصب می‌شود شخص غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل است و کارشناس رسمی دادگستری در خصوص اجرت‌المثل محاسبه را انجام می‌دهد و میزان خسارت را تعیین می‌نماید.

توصیه می‌کنیم مقاله غصب را مطالعه نمایید.

آیا برای درخواست تخلیه عین مستاجره باید اظهارنامه به مستاجر ارسال کرد یا خیر؟

در فرض ما مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده است و مستاجر موظف است که عین مستاجره را تخلیه کند بنابراین می‌توانیم نتیجه بگیریم که الزامی به ارسال اظهارنامه به مستاجر وجود ندارد.

توصیه می‌کنیم مقاله اظهارنامه را مطالعه نمایید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص تخلیه املاک، به کانال تلگرام حقوقی وکیل دات کام مراجعه نمایید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی وکیل دات کام نیز آماده‌اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی وکیل دات کام به سوالات شما عزیزان پیرامون تخلیه املاک پاسخ دهند.